Kế hoạch phát triển nhà ở cho công nhân ở các KCN Việt Nam

11/10/2016 10:00

Vấn đề môi trường sống cho công nhân các KCN nói chung và nhà ở nói riêng là mối quan tâm lớn của cả Nhà nước và người lao động tại các KCN. Điều đó xuất phát từ thực tế có đến hơn 75% trong tổng số hơn 2,6 triệu lao động đang làm việc tại các KCN và KCX trong cả nước là lao động ngoài địa phương. Trong khi đó, chỉ có từ 7-10% số lao động được ở trong các khu nhà ở tập trung được xây dựng từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc nguồn ngân sách của doanh nghiệp, còn lại hơn 90% lao động phải tự thu xếp

Đó cũng là lý do tại sao Nhà nước đã ban hành hàng loạt các chính sách để giải quyết vấn đề này như Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ Tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN thuê, Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Nghị định 164/2013/NĐ-CP cho phép dành một phần quỹ đất đã giải phóng mặt bằng trong KCN để xây dựng nhà ở cho công nhân KCN, Nghị định 100/2015/NĐ-CP thay thế Nghị định 188/2013/NĐ-CP và qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Có thể thấy, từ khi Quyết định 66/2009/QĐ-TTg được ban hành, cung về nhà ở cho công nhân phần nào được cải thiện do các quy định về bố trí nhà ở cho công nhân đã xem xét tới sự liên kết không gian với môi trường, với thôn làng xung quanh và các KCN tại địa phương, sử dụng chung hạ tầng xã hội giữa khu nhà ở của công nhân, thôn làng và các khu đô thị lân cận, góp phần phát triển và cải thiện các công trình công cộng và công trình thương mại, từ đó môi trường sống của công nhân được cải thiện. Tuy nhiên, tình hình vẫn chưa thực sự trở thành một xu hướng chung trong cung về nhà ở cho công nhân ở các KCN.

Theo Báo cáo của Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) khi thực hiện nghiên cứu, khảo sát hiện trạng về điều kiện sống cho người lao động xung quanh các KCN tại Việt Nam thì những tồn tại vẫn còn khá phổ biến ở các mặt: i) Quy hoạch không gian và thiết kế công trình (chất lượng của môi trường sống); ii) tổ chức thực hiện dự án xây dựng nhà ở và khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở xã hội (vấn đề về sự tham gia của các nhà đầu tư và khuyến khích tham gia đầu tư); iii) khả năng sinh lời của dự án (vấn đề thực hiện dự án và khai thác công trình sau khi hoàn thành). Đây là những tồn tại phổ biến ở những KCN được hình thành trước năm 2009 (trước khi có quy định về xây nhà ở cho công nhân). Tuy nhiên, những tồn tại này vẫn còn khá rõ nét ở thời kỳ sau năm 2009 và cả hiện nay.

Theo kiến nghị của JICA, để khắc phục những tồn tại trên thì cần tăng cường thực thi và giám sát Hệ thống pháp lý hiện hành. Tuy nhiên, trong thực tế, để thực hiện một cách đầy đủ các qui định pháp lý còn khó khăn do liên quan đến vấn đề nguồn lực (tài chính hoặc đất đai). Ví dụ, Điều 58, Luật Nhà ở qui định Chính phủ chịu trách nhiệm về kinh phí chuẩn bị mặt bằng và xây dựng hệ thống hạ tầng cho dự án. Tuy nhiên, ở nhiều KCN, nhất là các KCN đã hình thành trước đây, quỹ đất cũng như kinh phí của địa phương để thực hiện điều này rất hạn hẹp nên khó hiện thực hóa qui định này trên thực tế. Do lịch sử hình thành các KCN ở các thời điểm khác nhau và trong những hoàn cảnh khác nhau, hầu hết các KCN hiện nay chưa được qui hoạch quỹ đất phục vụ cho việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Vì vậy, đối với các KCN mới hình thành, cần có qui định thật rõ ràng về quỹ đất để xây dựng nhà ở công nhân trước khi kêu gọi nhà đầu tư vào đầu tư trong KCN.

Nguồn lực tài chính cho việc tổ chức thực hiện các dự án xây dựng nhà ở còn hạn chế, trong đó có một nguyên nhân khá cơ bản là chính sách của Nhà nước chưa đủ “sức hút” đối với các nguồn lực của xã hội đầu tư vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, cần chú ý rằng các chính sách khuyến khích đầu tư cho xây dựng nhà ở cho công nhân cần phải được thực hiện bình đẳng cho mọi thành phần kinh tế khi đầu tư vào lĩnh vực này. Ngoài ra, các nhà đầu tư sau khi đã được hưởng các chính sách ưu tiên đầu tư cần phải phụ thuộc hoàn toàn vào cơ chế thị trường đối với chất lượng các sản phẩm của mình (có thể là bán hoặc cho thuê). Nếu khách hàng (công nhân) không sử dụng sản phẩm của họ thì có nghĩa là chất lượng sản phẩm nhà ở của họ chưa tương xứng với giá cả đưa ra và nhà đầu tư phải tự chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình.

goài ra, nên gỡ bỏ quy định về lợi nhuận định mức của doanh nghiệp được qui định ở Nghị định 100/2015/NĐ-CP, cụ thể là: quy định lợi nhuận định mức trên tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (10% đối với nhà để bán hoặc 15% đối với nhà cho thuê), và quy định này được áp dụng chung kể cả với dự án nhà ở xã hội nằm trong dự án xây dựng đô thị (là dự án có khả năng sinh lời) và dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân nằm trong dự án xây dựng KCN. Do đó làm hạn chế sự tham gia của các nhà đầu tư bất động sản vào dự án xây dựng nhà ở xã hội không sinh lời hoặc sinh lời thấp. Khi gỡ bỏ quy định này, nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có động lực lớn hơn và có khả năng có được lợi nhuận cao hơn.

Đối với quy định cho phép xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Theo qui định hiện tại, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được sử dụng 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư vào công trình kinh doanh thương mại để đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Tuy nhiên, việc đầu tư vào công trình kinh doanh thương mại chỉ có khả năng sinh lời nếu dự án nằm ở khu vực đã được đô thị hóa hoàn toàn, chứ khó có khả năng sinh lời nếu nằm ở khu vực nông thôn. Vì vậy, các kiến nghị khá hợp lý đã được đưa ra là: nới lỏng quy định về tỷ lệ diện tích xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong dự án xây dựng nhà ở xã hội (có thể cao hơn 20%); mở rộng nội dung của tiểu dự án (ví dụ, có bao gồm các công trình công cộng, như trường dạy nghề).

Cùng với việc khuyến khích các doanh nghiệp, các chủ sử dụng lao động đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, nên có qui định các chủ sử dụng lao động có chính sách hỗ trợ chi phí thuê nhà của công nhân (trợ cấp trực tiếp) và khi có phần kinh phí hỗ trợ này, công nhân có thể trả tiền thuê nhà cho các chủ đầu tư theo mức tiền thuê thương mại, tương ứng với chất lượng nhà ở cụ thể của họ. Điều này giải quyết được tính công bằng đối với tất cả các công nhân trong doanh nghiệp khi họ có thể sống hoặc không sống trong khu nhà ở tập trung của doanh nghiệp.

Mặc dù việc xây dựng các khu nhà ở tập trung cho công nhân tại các KCN, KCX là cần thiết, tuy nhiên không phải toàn bộ các khu nhà này sẽ đáp ứng hoàn toàn nhu cầu về nhà ở cho công nhân ở KCN. Một phần nhu cầu về nhà ở cho công nhân sẽ được đáp ứng bởi các nhà trọ có chất lượng của người dân ở các vùng xung quanh. Các khu nhà ở tập trung sẽ tạo ra sức ép cạnh tranh làm cho các nhà trọ trong dân và cả hai nhà cung cấp này đều phải nâng cao chất lượng dịch vụ. Có như vậy, việc phát triển các khu nhà ở tập trung cho công nhân tại các KCN và KCX mới có tính bền vững.

TS. NGUYỄN MẠNH HẢI - Trưởng Ban Chính sách Dịch vụ công,

Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Tìm kiếm

Tìm kiếm